Hypotéka neboli hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr určený fyzickým i právnickým osobám, musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti nebo nemovitostem, a to i rozestavěným nebo nedokončeným. Zástavní právo banky je zapsáno na katastru nemovitostí v listu vlastnictví nemovitosti. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů a to účelovou hypotéku, která je striktně vázaná na investici do nemovitosti, ale také neúčelovou hypotéku neboli tzv. americkou hypotéku, kdy je možnost využití daného úvěru na cokoli. Hypotéka je nejvýhodnějším způsobem, jak získat prostředky na financování bydlení i když člověk nedisponuje hotovostí. Hypoteční úvěr poskytuje zájemcům banka na základě bonity a dalších kritérií. Výše hypotečního úvěru se může lišit a to od minimální částky na úvěr až po 100% ceny nemovitosti. Některé banky dokážou nabídnout úvěr ve výši až 120% odhadované ceny nemovitosti většinou však banky půjčují částky do výše 70% hodnoty zajištěné nemovitosti. Existuje velké množství hypotečních úvěrů různých bank, které se liší výší měsíční splátky, dobou splácení, délkou fixace nebo možností předčasného splacení. Banky nabízejí různé produkty a ne vždy je rozhodujícím faktorem pouze výše úroku. Zároveň běžně k samotnému úvěru přidávají další produkty, které dokážou navýšit konečnou výši měsíční splátky hypotéky. Způsob výpočtu úrokové sazby se také může lišit, variantami jsou klasická hypotéka s pevně zafixovanou úrokovou sazbou na několik let dopředu nebo variabilní hypotéka s plovoucí neboli floatingovou sazbou.

Dříve byly hypotéky méně často užívané než v dnešní době. Nyní se staly podstatně dostupnějšími, neboť došlo k postupnému snižování úrokových sazeb, což v kombinaci s prodloužením doby půjčky snížilo průměrnou měsíční splátku hypotéky. Momentálně je úroková sazba na nejnižších hodnotách v celé historii. Na hypotéku lze pořídit byt, rodinný dům, rekreační objekt, chatu, chalupu, stavební pozemek, bytový dům či garáž. Hypotékou může být financována koupě, výstavba či rekonstrukce nemovitosti, modernizace a údržba nemovitosti, vypořádání společného jmění manželů po rozvodu nebo dědické řízení.

Pojmy, které byste měli znát

Ručitel hypotéky je osoba, která přebírá plnou odpovědnost zaplatit hypotéku na výzvu věřitele v případě, když jej nesplatí dlužník. Zaplatí-li ručitel úvěr věřiteli, má potom právo požadovat zaplacení vyplacených prostředků na dlužníkovi.

Zástavní právo je právo věřitele uspokojit se ze zastavené věci v případě, kdy dlužník neplní své závazky, tzn. řádně nesplácí daný hypoteční úvěr.

Vinkulace pojistného plnění znamená, že v případě pojistné události bude pojistné plnění vyplaceno třetí osobě - bance, se kterou uzavíráme smlouvu o hypotečním úvěru. 

Bonita pro schválení hypotéky je označení pro schopnost dlužníka splácet hypoteční úvěr. Poskytnutím úvěru klientovi se banka vystavuje riziku, že dlužník nebude splátky úvěru hradit řádně a včas nebo dokonce úvěr neuhradí vůbec a úvěrová pohledávka bude pro banku nedobytná. Banka proto na základě posouzení a analýzy vstupních parametrů klienta (např. výše příjmu, věk žadatele o úvěr, počet členů domácnosti, výdaje klienta) rozhodně, zda bude klientovi úvěr poskytnut a za jakých podmínek.

Anuita – obsahuje úrok i jistinu, jedná se o celkovou měsíční splátku. Poměr úroku i jistiny se v průběhu splácení mění.

Fixace je doba, po kterou máte jistotu, že Vám banka úrokovou sazbu hypotéky ani splátky nebude měnit. Obvykle banky nabízí fixaci od 1 roku až po 30 let. Záleží na Vás, zda dáte přednost jistotě neměnné sazby na delší dobu, nebo očekáváte pro vás výhodný pohyb úrokových sazeb na trhu a zvolíte fixaci kratší.

Jistina u hypotéky je částka, kterou si od banky půjčíte, bez zohlednění úroků.

List vlastnictví - list vedený v katastru nemovitostí obsahuje údaje o nemovitosti (parcelní čísla pozemků, popisná či evidenční čísla budov), o vlastnících a spoluvlastnících nemovitosti (jméno, rodné číslo, bydliště, velikost podílu resp. název, IČ a sídlo) a o zatížení nemovitosti, jako jsou omezení převodu, zástavní právo, věcné břemeno, výkon rozhodnutí, konkurz apod.

LTV –jedná se o poměr půjčované částky k hodnotě nemovitosti, kterou chcete ručit (ang. loan to value ratio), tzn. zda si chcete vzít hypotéku jen na část hodnoty nemovitosti nebo na celou její hodnotu .

Ocenění nemovitosti – v případě, že žádáte o poskytnutí hypotečního úvěru, je třeba s žádostí předložit i odhad hodnoty nemovitosti, tzn. její ocenění znalcem.

Plomba znamená, že nemovitost je dotčena změnou právních vztahů - je vyznačena na listu vlastnictví. Plomba svědčí o tom, že se "s nemovitostí něco děje" a je potřeba okolnosti plomby na nemovitosti detailně prozkoumat, než budete chtít byt či dům koupit.

Plovoucí úroková sazba = proměnná sazba. Na rozdíl od fixní úrokové sazby u hypotéky je proměnná úroková sazba navázána na vývoj jednoměsíční sazby PRIBOR. Při volbě proměnné úrokové sazby u své hypotéky můžete na úrocích ušetřit, ale i prodělat.

Pojištění schopnosti splácet hypotéku – díky pojištění své hypotéky získáte ochranu pro případ ztráty zaměstnání, úrazu, invalidity či smrti. V těchto případech tak za vás splátky uhradí pojišťovna, ochráníte tak sebe i vaše blízké před důsledky nesplácení úvěru.

Refinancování hypotéky – svoji hypotéku můžete refinancovat hypotékou od jiné banky a získat výhodnější podmínky, tzn. splacení již existujícího hypotečního úvěru (meziúvěru) u jedné banky novým hypotečním úvěrem (meziúvěrem) od jiné banky. Nejvýhodnější je při refinancování hypotéky využít možnosti splatit celou dlužnou částku v době fixace úrokové sazby původního úvěru. Tímto je proces splacení zdarma, tj. nehrozí vám sankce za předčasné splacení úvěru. Ke zjištění vhodného výběru nejvhodnější banky mohou posloužit kalkulátory refinancování.

Úvěrový registr - databáze informací o platební disciplíně klientů bank, leasingových společností i nebankovních společností. Banky pomocí registru zjišťují, zda nejste předluženi v době, kdy žádáte o úvěr, a jak své dosavadní závazky splácíte. Disciplinovaným klientům banka obecně poskytuje lepší podmínky a naopak těm, kteří jsou příliš zadluženi a mají potíže se splácením, může odmítnout úvěr poskytnout.

 

Úvěr ze stavebního spoření

Velmi často se hypoteční úvěr kombinuje se stavebním spořením nebo lze za výhodnějších podmínek řešit pouze úvěr ze stavebního spoření. Tento typ úvěru poskytuje stavební spořitelna. Úvěr ze stavebního spoření může účastník stavebního spoření použít na financování  bytových potřeb podobně jako u hypotečního úvěru.